Tahliye Davalarında Taraf Ehliyeti ve Husumet

Taraf Ehliyeti

Taraf ehliyeti medeni hukuktaki hak ehliyetinin karşılığıdır. Taraf ehliyeti dava şartıdır. Davanın her aşamasında hâkim tarafından incelenir.

6100 sayılı HMK’da taraf ehliyeti ve dava ehliyeti şu şekilde düzelenmiştir;

‘’Taraf ehliyeti

MADDE 50- (1) Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir.

Dava ehliyeti

MADDE 51- (1) Dava ehliyeti, medenî hakları kullanma ehliyetine göre belirlenir.’’

Tahliye davaları kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılır. Yani tahliye davalarında davacı taraf kiraya veren malik, davalı ise kiracıdır. Taşınmazlar için açılacak tahliye davalarında taşınmazın tapuya kayıtlı değilse bile tahliye davası açılabilir.

‘’Kiralayan sıfatı ile bir taşınmazın kiraya verilebilmesi için taşınmazın maliki olması şart değildir. Malik olmayanlarda taşınmazı kiraya verebilir. Yeter ki, kiralananı kiracının akitten beklenen şekilde kullanılmak üzere emrinde hazır tutulabilsin.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2012/4410 K. 2012/7896 T. 28.5.2012)

Taşınmazın devredilmesi durumunda yeni malik eski malikin haklarına halef olduğundan dolayı mevcut kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Yargılama devam ederken taşınmaz devri söz konusu olduğunda yeni malikin davaya devam edebilmesi için eski malikten dava hakkının temlik alınması gerekmektedir.

‘’Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır. Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2015/5530 K. 2016/996 T. 16.2.2016)

Taraf ehliyeti davanın başında mevcut olmakla birlikte dava esnasında herhangi bir nedenle örneğin mal sahibinin ölümüyle ortadan kalkmışsa bu durumda dava hemen reddedilmez. Bu durumda davacının mirasçıları tespit edilir, mirasçılar terekede el birliği ile mülkiyet şeklinde malik oldukları için zorunlu dava arkadaşlığı mevcut olacaktır bu durumda hepsinin davaya katılması gerekmektedir, mirasçıların hepsinin tek bir tahliye avukatına vekalet verip davayı takip etmeleri daha kolay ve ekonomik olacaktır. Derdest olan davaya mirasçılar tarafından devam edilmezse eğer dava taraf ehliyetinin sona ermesi sebebiyle reddedilir.

Paylı mülkiyet durumunda tahliye davası açılma işlemi pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınması gereken bir işlem olduğu için pay ve paydaş çoğunluğu ile tahliye davası açılabilir bu durumda da dava açacak paydaşların hepsinin tek bir tahliye avukatına vekalet verip davayı takip etmeleri daha kolay ve ekonomik olacaktır.

Ancak aralarında paylı mülkiyet ilişkisi bulunan paydaşlardan birisi kendi payı oranında alacağının tahsilini isteyebilir.

‘’…paylı mülkiyete tabi taşınmazda her bir paydaşın hissesine düşen kira parasını talep etme hakkı bulunmaktadır. Davacının tapu kaydına göre 1/3 pay sahibi olduğu anlaşıldığından ve tapu maliki olan davacının bölünebilir haklardan olan kira alacağından payına düşen kısmını istemesinde bir usulsüzlük bulunmadığından,..’’ (Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/12268 K. 2014/13192 T. 27.11.2014)

Husumet

Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayan ve birden fazla kiracı olması halinde aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan takibin ve davanın birlikte açılıp yürütülmesi, takibin ve davanın da bütün kiracılara yöneltilmesi gerekir.

‘’Tahliye istemi bölünmeyecek isteklerden olduğundan, ihtarnamenin kiracıların hepsine gönderilmesi gerektiği gibi davanın da bütün kiracılara karşı açılması gerekir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2010/1716 K. 2010/6545 T. 01.06.2010)

Kat mülkiyetinden kaynaklanan yükümlülüklerinin ihlal edilmesi durumunda da kat maliklerinden her biri kiracının tahliyesi için dava açabilecektir.

Kira sözleşmesinde alt kira ve devir yasağı olmasına rağmen kiracı üçüncü bir kişiye taşınmazı kiralamış veya kullanımına bırakmışsa tahliye davası hem kiracıya hem de alt kiracı konumunda olan üçüncü kişiye karşı açılacaktır.

Tahliye davalarında kiracı olmayan bir kimseye (vekil olarak sözleşmeyi imzalayan kişi de dahil olmak üzere) husumet yöneltilemeyeceği gibi şirket adına şirket temsilcisi olarak kira sözleşmesini imzalayan kişi aleyhine de tahliye kararı verilemez.

Yukarıda detaylıca izah ettiğimiz üzere tahliye davaları davanın kime karşı açılabileceği, kimler tarafından açılması gerektiği gibi zorunluluk ve gereklilikler mevcuttur. Tahliye davası dilekçesi yazılırken dikkat edilmesi gereken önemli nüanslar vardır avukatsız tahliye davası açmak hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında kiracı tahliye avukatı veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.

Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları nın ne kadar olduğunu öğrenebilir ve tahliye davaları hakkında bilgi alabilirsiniz .