İçindekiler
Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası Genel Değerlendirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 351. maddesinde yer aldığı gibi; kiralananı devralan ve kural olarak tapu tescili sonucunda malik olan kişi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa yeni malik şartları sağlanması koşuluyla dilerse ihtiyaç sebebiyle de tahliye davası açabileceği gibi, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla (noter ihtarnamesi ile) altı ay içinde açacağı tahliye davasıyla kira sözleşmesini sonlandırabilir. İhtarname gönderilmesi ve ihtarnamenin tebliği gerekmektedir.
‘’Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.nın 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2016/3895 K. 2016/4962 T. 23.6.2016)
Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları
Kiralananın yeni malik tarafından iktisap edilmesi tahliye davası açmak için tek başına bir sebep olmayacaktır. Burada önem arzeden bir husus vardır ki yeni malikin ihtiyacının bulunduğunun da kanıtlanması gerekmektedir. İktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında davacının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için tahliye tehdidi altında bulunması veya taşınmazın yapılacak iş için daha uygun en azından eşdeğer niteliklere sahip olması gerekmektedir. Eşdeğer olduğu durumlarda davacının mülkiyet hakkına üstünlük gösterilecektir.
Yeni malikin ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerekmektedir. İktisap tarihinden itibaren bir ay içinde noter vasıtasıyla ihtarname gönderilmeli ve bu ihtarnamenin muhataba tebliğ edilip edilmediği kontrol edilmelidir. İktisap tarihinden itibaren altıncı ayın sonunda yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açılmalıdır.
Gerçek kişiye ait (şahsa ait) taşınmaz hakkında yönetici, yetkilisi, sahibi olduğu şirketin ihtiyacı olduğu nedeniyle tahliyesi istenemez.
Elbirliği ile mülkiyette ve paylı mülkiyette paydaşlardan biri diğer pay sahiplerin paylarını iktisap edip yeni malik sıfatıyla tahliye davası açamaz.
‘’İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.’’ ( Yargıtay 6. HD., E. 2013/10958 K. 2013/12254 T. 12.9.2013)
‘’Davacının mevcut bir işinin bulunduğu davalı tarafça kanıtlanamamıştır. Davacı, dava dilekçesinde kiralanan taşınmazda daha önce yaptığı metallerin makinede işlenmesi işini terkettiğini, kiralananda oto tamiri, yağlama, yağ satışı ve servis işletmeciliği işini yapacağını belirtse de yapılan keşif üzerine kiralananda ancak yağ satışının yapılabileceğinin tespit edilmesi üzerine kiralananda yağ satışı yapmak istediğini 04.10.2011 tarihli celsede açıklamıştır. Davacı ihtiyaçlının yapılacak işi daraltabileceği gibi yapılacak işi değiştirmesi de mümkündür. Bunu engelleyen yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Mahkemece bu konuda davacıdan tanık dahil tüm delillerinin sorulup davalının varsa mukabil delilleri de topladıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken noksan araştırma ve soruşturma ile yazılı gerekçelerle karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2012/18187 K. 2013/1689 T. 5.2.2013)
‘’Davacı, halen kiracı olarak faaliyet gösterdiği işyerinin küçük ve yetersiz bulunduğundan, kirada oturduğu şirket ve şubeleri bir araya toplayarak bundan sonra yapacağı yatırım planlarını organize etmek amacıyla dava konusu yerin daha üstün vasıflı olduğundan bahisle ihtiyaç iddiasında bulunmuştur. Davacı ihtiyacını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlayabilir. İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında davacının kirada bulunması tek başına tahliye nedeni değildir. Bu gibi davalarda ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması yada kiralananın halen iş görülen yere nazaran daha üstün veya en azından eşit nitelikte bulunması gerekir. Mahkemece davacı tanık bildirmiş ise tanıklarının dinlenmesi, kiralananın daha üstün nitelikte olup olmadığının belirlenmesi için uzman bilirkişi marifetiyle kiralananda ve davacının halen iş gördüğü yerde mukayeseli keşif yapılması, dosyadaki tüm deliller bir arada değerlendirilerek varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2009-139 K. 2009-1364 T. 28.12.2009)
Değerli okuyucu tahliye davalarında davacı veya davalı sıfatıyla bulunmuş olmanız farketmeksizin hukuk bilgisi ve bir çok usuli önem arzeden muhteviyata sahip olması nedeniyle yeni iktisap nedeniyle işyeri tahliye ihtarnamesi örneği, yeni malik tahliye 6 ay, yeni malik işyeri tahliye ihtarname, yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye Yargıtay Kararları Yeni malik eski malik tahliye TBK 351 ihtarname örneği Yeni malikin gereksinimi şeklinde aramalar yaparak doğru bilgiye ulaşmanız mümkün değildir, tahliye avukatı ile sürece başlamanız ve hızlı şekilde tahliyeyi gerçekleştirmeniz gerekmektedir.
Dolayısıyla avukatsız tahliye davası açmak davanın reddine veya hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi avukatı kiracı tahliye avukatı veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.
Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatından randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları ne kadar olduğunu öğrenebilir ve tahliye davaları hakkında bilgi alabilirsiniz
