İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 350. maddesinde yer aldığı gibi; konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiraya verenin (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu) kullanma zorunluluğu varsa kiracı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirse dahi kiraya veren açacağı tahliye davası ile kiracının taşınmazı tahliye etmesini dava edebilir.

Dava Açma Süresi

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesi sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden önce ihtiyacı ve sözleşmenin sona ermesi gerektiğini ihtarname ile bildirmiş ise bu durumda kira dönemi sonuna kadar dava açılabilir. İhtarname gönderilmesi gerekmektedir.

‘’Davaya dayanak yazılı kira sözleşmesi 01/07/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğuna göre, taraflar arasındaki sözleşme yıldan yıla yenilenerek, davanın açıldığı 23/06/2015 tarihine nazaran 01/07/2015 tarihinde dönem sona ermiştir. Bu durumda dönem bitmeden 23/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Davacı tarafça keşide edilen 28.05.2015 tarihli tahliye iradesini bildirir ihtarname var ise de, bu ihtar 01.07.2015-01.07.2016 kira dönemi için süre koruyucu niteliğindedir. Bu durumda mahkemece davanın sözleşme süre bitimini beklenmeden açılması sebebiyle süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken işin esasının incelenerek tahliye kararı verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2015/13416 K. 2016/6628 T. 10.11.2016)

‘’6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.’’ ( Yargıtay – 6. HD., E. 2015/13416 K. 2016/6628 T. 10.11.2016 )

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Şartları

İhtiyaç sebebiyle açılacak tahliye davalarında en önemli kriter ihtiyacın veya gereksinimin gerçek, samimi ve devamlı olması gerekmektedir. Gereksinim iddiası davacı tarafından ispat edilmelidir.

‘’Hemen belirtmek gerekir ki davacının yüksek kira parası istemesi,yüksek kira gelirinin olması ve yatırım amacıyla taşınmaz satın alıp kiraya vermesi tek başına davacının ihtiyacının samimi olmadığını göstermez. Bununla birlikte davacının yeni satın almış olduğu taşınmazın ihtiyaca daha uygun olduğunun tesbiti gerekir. Davacı vekili temyiz dilekçesinde keşif sırasında gezilen taşınmazın davacının maliki olduğu taşınmaz olmayıp, davacının ortağı olduğu şirkete ait taşınmaz olduğunu bildirmiştir. Bu durumda keşifte gezilen yerin davalıya ait olup olmadığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir’’ ( Yargıtay 6. HD., E. 2014/8222 K. 2014/10055 T. 18.09.2014)

Kiraya verenin mal sahibinin kendisinin kirada olması, bir başkasının yanında oturuyor olması, yurtdışından geldiğinde oturacağı başka konutun bulunmaması, sağlık sebeplerinin mevcut olması, kiralananın fiziki veya ekonomik veya konum açısından yaşamaya daha elverişli olması kabul edilebilir ihtiyaç sebepleridir.

‘’Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2014/3336 K. 2014/4259 T. 2.4.2014)

‘’Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2015/8670 K. 2016/1815 T. 9.3.2016)

Geçici süreliğine veya misafirlerin kalması için tahliye istenemeyeceği gibi nişanlanma veya emekli olma dilekçesi verilmesi de tahliye sebebi olamayacaktır.

‘’İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.’’ (Yargıtay 6. HD., E. 2014/3336 K. 2014/4259 T. 2.4.2014)

Kiraya verenin işsiz olması, yeni bir iş kuracak olması, taşınmazın konumunun daha elverişli olması nedeniyle de tahliye davası açılabilecektir.

Kiraya veren kiracıya ait eşyaları kendiliğinden tahliye etme ve bir başka yerde muhafaza etme hakkına sahip değildir.

Değerli okuyucu ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları konut ve çatılı işyerleri için önem arz eden bir dava türü olup avukatsız tahliye davası açmak davanın reddine veya hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi avukatı kiracı tahliye avukatı veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.