KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA DAVASI

Kira sözleşmelerinde taraflar, kira bedelini taşınmazın durumuna göre serbestçe belirleyebilirler ancak Kira bedelinin serbestçe belirlenmiş olması kira ilişkisinin ilerleyen dönemlerinde taşınmazın bulunduğu konum, emsal kira bedellerindeki değişiklik ve sair sebeplerle kira bedelinin aşırı yükselmesine veya aşırı düşmesine neden olduğu için bu aykırılığın giderilmesini hem kiraya veren hem de kiracı ‘’kira tespit davası’’ , ‘’kira uyarlama davası’’ açarak talep edebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nda yapılan düzenlemeye göre;

Kira Miktarının Belirlenmesi

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.’’

Kira Tespit Ve Kira Uyarlama Davası Farkı

Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri için açılabilirken kira bedelinin uyarlanması davaları tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.

Kira Tespiti Neye Göre Belirlenir?

Sözleşmenin tarafları kira bedeli için rakamsal anlamda herhangi bir artış oranı belirlememişse, hâkim hakkaniyet esasına göre yine üretici fiyat endeksi çerçevesinde kira bedelini belirlemektedir.. Buna göre, beş yıllık kira sürelerinde hâkim belirli esaslara göre kira bedelini tespit eder. Bu esaslar, tüketici fiyat endeksi oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleridir.

Kira artışları neye göre belirlenir?

Taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranının en fazla bir önceki yıl 12 aylık TÜFE ortalaması miktarında olması öngörülmüştür. Bununla birlikte kira sözleşmesinde daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise, kira artışı sözleşmede belirlenen oran üzerinden yapılacaktır.

‘’Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.09.2005 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde; yıllık kira artışının % … oranında olacağı kararlaştırılmış ve oran belirtilmemiştir. Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de, kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması nedeniyle davacının 05.05.2015 tarihinde açtığı dava ile 06.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. O halde Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek istenen dönem kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.’’ (Yargıtay 3. HD., E. 2017/8251 K. 2019/5094 T. 29.5.2019)

İlgili Makale; Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

2022 Kira Artış Oranı

Bilindiği üzere kira sözleşmesinin taraflarının, tüketici fiyat endeksi oranından TÜFE den daha yüksek bir artış oranı belirlemesi mümkün değildir. Kira artış oranı 12 aylık ortalamalara göre belirlendiğinden dolayı Şubat 2022 kira artış oranı yüzde 22,58 olmuştur.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin taraflarının kira artış oranı üzerinde anlaşıp anlaşmadığından bağımsız olarak belli sürelerde kira bedelinin belirlenmesinin istenebileceği düzenlenmiştir 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerindeyse taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabileceklerdir.

‘’Somut olayda; taraflar arasında geçerli kira sözleşmesinde uzayan dönemler için kira bedelinin ne şekilde arttırılacağı hususu düzenlenmiş olup, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15/05/2007, dava tarihinin 18/11/2015 olduğu dikkate alındığında davacının 15/05/2015 tarihi itibariyle kira bedelinin tespitini talep etme hakkı bulunduğundan, Mahkemece, işin esasına girilmesi gerekirken davanın ihtar şartına uyulmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir’’(Yargıtay 3. HD., E. 2017/8904 K. 2019/5582 T. 19.6.2019)

Kira Bedelinin Tespit Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz olamayan-icra takibine konulamayan mahkeme ilamlarıdır. Gerekçeli kararın yazılıp taraflara tebliği ile kesinleşmesi gerekmektedir. Mahkemece verilen karar kesinleşmedikçe tespit kesinleşmeden icraya konulamayacaktır. İlamda yazılı yargılama gideri ve vekâlet ücreti vb. taleplerin de karar kesinleşmedikçe tahsil edilemeyecektir.

Kira tespit davasında harçlar net mi brüt mü?

Harçlar Kanununun 17. Maddesindeki düzenlemeye göre kira tespit davalarında bir aylık brüt kira farkı üzerinden nisbi harç alınması ve mahkeme tarafından bir aylık brüt kira farkı üzerinden karar ve ilam harcına göre hüküm tesis edilmelidir.

‘’TBK’nun 344 ve 345. maddelerine göre; kira bedellerinin yıllık olarak belirleneceğinin düzenlenmiş olması karşısında olayda uygulama olanağı bulunmayan 6098 Sayılı TBK.nun 328 ve 329. maddeleri esas alınarak 20.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir. Ayrıca … 10. Noterliği’nin 21.01.2014 tarih, 02304 yevmiye numaralı ve 24.01.2014 tebliğ tarihli ihtarnamesi ile yenilenen döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiraya verenler tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuştur. Bu durumda, Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda kira bedelinin 20.06.2014 tarihinden itibaren brüt olarak tespit edilmesi gerekirken, yazılı şekilde ve net mi brüt mü olduğu belirtilmeden 20.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’ (Yargıtay 3. HD., E. 2017/6415 K. 2019/2272 T. 19.3.2019)

Kira artış ihtarnamesi ne zaman çekilir?

Kira bedelinin tespiti için dava açmak isteniyorsa yeni kira döneminin başlamasından itibaren 15 gün içinde kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir. 15 gün içinde ihtarname gönderme süresi kaçırılırsa açılan tespit davasında bir sonraki kira döneminin kira bedeli üzerinden hüküm verilir.

Kira uyarlama davası ne kadar sürer?

Kira tespit davası açıldıktan sonra takip eden 3 ila 7 ay arasında devam edebilmektedir. Davalı tarafın İstinaf başvurusu yapması durumunda bu süre değişkenlik gösterecektir.