İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası

Genel Değerlendirme

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesi 2. fıkrasında düzenlendiği üzere; kiracının bir kira yılı içerisinde kira borcunu ödememesi nedeniyle iki kez ihtar gönderilmesine sebebiyet vermesi halinde kiralayan mal sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları

Kiraya verenler birden çoksa yani birlikte ya da paylı mülkiyet söz konusu ise tüm maliklerin birlikte ihtar göndermesi, davayı da hep birlikte açması gerekmektedir. Bu husus dikkate alınmadan açılacak dava kaybedilecektir.

İhtarnamelerin aynı kira dönemi içerisinde en az iki farklı aya ait kira borcuna ilişkin olması ve iki defa ayrı ayrı ihtarname gönderilmiş olmalıdır ve gönderilen ihtarnamelerde hangi aya ilişkin olduğu da belirtilmelidir. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Bir aylık kira bedeli bölünerek iki haklı ihtara konu edilemez.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun ( bir aylık kira bedelinin ödenmemesi halinde devam eden kira bedellerinin de muaccel hale geleceği) bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması ise mümkün değildir.

‘’6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen Türk Borçlar Kanun’unun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanun’un 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun’un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 01.03.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmede kira parasının her ayın ilk üç gününde ödeneceği ve özel şartlar bölümü 8. maddesinde de ‘’aylık kiralardan herhangi birisinin ödenmemesi veya her ne sebeple olursa olsun eksik ödenmesi halinde içinde bulunan takvim yılı kira dönemi sonuna kadarki tüm ayların kira bedelleri muaccel hale geleceği’’ kararlaştırılmıştır.

Davacı …16. Noterliği’nin 29.12.2015 tarih ve 8444 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile Aralık 2015, … 13. Noterliği’nin 05.02.2016 tarih ve 2263 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile Şubat 2016 aylar kira paralarının ödenmesini istemiş, ihtarnamelerin Tebligat Kanunun 13. maddesi gereğince usulüne uygun olarak davalı kiracı şirkete tebliğ edildiği görülmüştür. Ancak davalı kiracı, Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan Limited Şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun’un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır.

Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır. Bu durumda davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmayacağı gözetilerek davanın açıklanan bu gerekçeyle reddine karar verilmesi gerekirken, ihtarname tebliğlerinin usulsüz olduğu gerekçesi ile reddi doğru görülmemiştir.’’ (Yargıtay 3. HD., E. 2017/11328 K. 2018/4872 T. 9.5.2018)

İhtarnamenin yazılı olması, kira borcunun muaccel olması ve noter, iadeli taahhütlü mektup yoluyla gönderilmesi gerekir. İhtarnamenin gönderilmiş olmasının yanında önemli olan ihtarnamenin tebliğ edilmiş olduğu gün önemlidir. İhtarnamelerin kiracıya tebliğinden önce kiracı tarafından yapılan ödemeler ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağı gibi ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler ihtarın haklılığını ortadan kaldırmayacaktır, iki haklı ihtar tahliye Yargıtay kararı da dikkate alındığında bir yıldan az süreli kira sözleşmelerinde de şartları oluşmuşsa iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir.

İki Haklı İhtar Arasında Ne Kadar Süre Olmalı

İki haklı ihtar arasında süre olmasına ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Önemli olan farklı aylara ait kira bedellerinin ayrı arı ihtar edilmesi gerekmektedir.

İki Haklı İhtar 30 Gün

İki haklı ihtar sebebiyle dava açılabilmesi için kanunda 30 günlük değil bir aylık bir süre öngörülmüştür.

Kira Sözleşmesi İki Haklı İhtar Örneği

Kira sözleşmesi iki haklı ihtar örneğine linki tıklayarak ulaşabilirsiniz ancak her kira sözleşmesi kendine ait özellikler bulundurduğundan tahliye avukatına veya kira avukatına danışılması gerekmektedir.

İki Haklı İhtarda Tebliğ Şartı

İki haklı ihtarda ihtarnamenin yazılması ve gönderilmesi kadar usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. İki haklı ihtarda ihtarın tebliğinden önce veya sonra ödeme yapılması ihtarın haklılığını değiştireceğinden ihtarın tebliği önemlidir. Tahliye davası açarken ihtarın gönderildiği noterden tebliğ şerhini havi suretinin dava dilekçesi ekine konulması gerekmektedir.

İki Haklı İhtar Arasında Süre

Yukarıda açıkladığımız üzere iki haklı ihtar arasında süre olmasına ilişkin herhangi bir kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi İki Haklı İhtar

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ve kira bedelinin yıllık ödenmesi kararlaştırılan sözleşmelerde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılamaz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

İki Haklı İhtar Arasında Ne Kadar Süre Olmalı

İhtarlar arasında bırakılması gereken herhangi bir süre bulunmamaktadır. Önemli olan farklı aylara ilişkin farklı iki ihtarın olmasıdır.

Örnek 13 İki Haklı İhtar

Örnek 13 iki haklı ihtardan kastedilen kiracı aleyhine başlatılacak tahliye talepli icra takibidir. Örnek 13 icra takibinde gönderilen ödeme emri ilk ihtar yerine geçebilecektir.

İki Haklı İhtar Tahliye Yargıtay Kararı

‘’Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.’’ (Yargıtay 3. HD., E. 2017/6318 K. 2017/15170 T. 2.11.2017)

Kira Sözleşmesi İki Haklı İhtar Örneği

Her kira sözleşmesinde taraflar, kira bedeli, kira süresi vd. hükümler farklılık arzedeceğinden matbu ihtarname örnekleri davayı kaybetmenize sebep olabilecektir. Dolayısıyla matbu örneklerden ziyade kira avukatı veya tahliye avukatının yönlendirmesiyle ihtarname gönderilmesi mal sahibinin menfaatine uygun düşecektir.

Kiracıya İki Haklı İhtar Örneği

Kiracıya gönderilecek ihtarın örneği için avukatlık büromuzla iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.

İki Haklı İhtarda Tebliğ Şartı

İki haklı ihtarın tebliğ edilmesi dava temelini doğrudan etkileyen bir unsur olup tebliğ öncesi yapılan ödemeler ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaktadır. Ayrıca tebliğ edilmemiş olması da iki haklı ihtarın oluşmasına engel olacaktır

Muacceliyet Şartı İki Haklı İhtar

Muacceliyet şartının olduğu durumlarda iki haklı ihtara çok dikkat edilmesi gerekmektedir aksi halde muaccel hale gelen kira bedellerinin bölündüğü kabul edilerek dava reddedilecektir, ertelenmiş hükümler için yukarıdaki Yargıtay kararını dikkate almanız ve ofisimizden randevu alarak kira avukatı veya tahliye avukatı ile görüşmeniz gerekmektedir.

Değerli okuyucu yukarıda açıklamaya çalıştığımız üzere genelinde tahliye davaları özelde ise iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davaları titizlikle açılması ve yürütülmesi gereken davalardır. İster dava açan mal sahibi olun isterseniz kiracı olun uzman kira avukatı, kira hukuku avukatı, kiracı tahliye avukatı ile çalışmanız gerekmektedir.

Dolayısıyla avukatsız tahliye davası açmak davanın reddine veya hak kaybına uğramanıza sebep olacak veya hakkınıza ulaşmanızı geciktirecektir veya aleyhinize açılmış haksız davanın kabulüne neden olabilecektir. Dolayısıyla tahliye davalarının açılmasında iki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi avukatı , kiracı tahliye avukatı , kiracı avukatları veya İstanbul kiracı tahliye avukatları ile çalışılması en doğrusu olacaktır.

Geyikli Aydın Avukatlık Bürosu bünyesinde çalışan kira hukuku avukatı ndan randevu alarak kiracı tahliye davası masrafları ne kadar olduğunu öğrenebilir ve tahliye davaları hakkında bilgi alabilirsiniz.